Sfratto

Lo sfratto è il provvedimento attraverso il quale un Giudice ordina all'inquilino di riconsegnare e rilasciare l'appartamento. I motivi che stanno alla base di uno sfratto sono diversi: la scadenza del contratto di locazione, la decisione del proprietario di riutilizzare l'alloggio per i motividi necessità previsti dalla legge, un grave inadempimento degli obblighi contrattuali da parte dell’inquilino (abbandono dell'alloggio, subaffitto se vietato, cambio d'uso non consentito, ecc.), il protratto mancato pagamento del canone di affitto e/o delle quote condominiali.
In tale ultima ipotesi è opportuno che il proprietario dell'immobile scriva innanzitutto una lettera raccomandatacon ricevuta di ritorno in cui sollecita il pagamento degliaffitti arretrati entro e non oltre una certa data (generalmente 15 giorni).
Nel caso in cui l'invio di questa raccomandata non sortisce alcun effetto, il proprietario deve rivolgersi ad un avvocato di per avviare la procedura di sfratto. In pratica l'avvocato notifica l'intimazione di sfratto e la citazione per la convalida, in cui l'inquilino moroso viene citato a comparire davanti al Giudice e in cui viene fissata la data dell'udienza.
Competente è il giudice del luogo in cui si trova la cosa locata. Tra la notificazione dell’intimazione ed il giorno dell'udienza devono intercorrere almeno 20 giorni (nel conteggio non si computa né il giorno iniziale, né quello finale).
Se l'inquilino non si presenta all'udienza oppure non si oppone e non ha sanato la morosità, il Giudice convalida lo sfratto, che diviene "esecutivo". Il provvedimento del Giudice viene quindi inviato in cancelleria per l'apposizione della formula esecutiva.
L'inquilino presentandosi all'udienza può chiedere al Giudice un periodo di tempo entro cui poter pagare e saldare la morosità ("termine di grazia"). Il Giudice può concedere in questi casi fino a tre mesi per pagare, ma solo se si tratta di locazioni abitative e non commerciali. Per anziani ultrasessantacinquenni, disoccupati, cassaintegrati e diversamente abili la proroga può essere anche superiore.
Se l'inquilino non salda il proprio debito e si ostina comunque a non lasciare l'immobile, nonostante il provvedimento fissato dal Giudice, il proprietario, sempre a mezzo del suo avvocato, deve notificargli l'atto di precetto in cui gli intima di rilasciare l'unità immobiliare entro circa 10 gg. dalla notifica. In difetto si procederà con l'esecuzione forzata.
Se neppure l'atto di precetto da i suoi frutti, si arriva alla "monitoria di sgombero", un altro atto in cui l'Ufficiale Giudiziario del Tribunale comunica all’inquilino il giorno e l'ora esatti in cui si procederà ad eseguire materialmente lo sfratto, se necessario con l’intervento della forza pubblica.
Eseguito lo sfratto e cambiate le serrature, viene redatto un "verbale di rilascio immobile" in cui l'Ufficiale Giudiziario certifica l'avvenuto sfratto.